物业案例：露台漏水，能申请维修资金吗？如何申请？维修费如何分摊？
露台漏水，
可以申请维修资金。
露台属于这幢楼的共有部位，
由这幢楼的全体业主按照每户建筑面积的比例分摊维修费用。
申请使用物业专项维修资金需要满足的条件
一、基本条件
1.已建立物业专项维修资金；
2.用途：物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造
3.时间：保修期满后
4.不属于、不能使用的情况：
1）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；
2）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
3）给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等专业单位已接收物业管理区域内的专业设施设备及相关管线的维修、养护、更新、改造等费用；
申请单位（物业服务企业）提出资金使用方案：使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、维修内容、施工单位、工程预算金额及资金申请额、资金列支范围。
业委会审核方案后，征求维修资金列支范围内相关业主意见。
二、 必要条件
应当由维修资金列支范围专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；并且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
维修资金的应急使用
一、应急使用适用范围和要求
在物业保修期外，发生下列危及房屋安全、人身安全和突发公共事件情形之一，需要对物业共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新、改造的，物业服务企业（需受委托）、业主委员会（指已成立业主委员会但无物业服务企业服务的项目）、社区居委会（指无物业服务企业服务且未成立业主委员会的项目）（以上统称申请人，下同）可以申请动用维修资金组织应急维修、更新、改造：
1．电梯（既有住宅加装的电梯除外）故障危及人身财产安全，经县级及以上市场监管（质监）部门出具《责令停止使用通知书》或电梯检验检测机构评估认定并出具鉴定报告或电梯维护保养单位出具的电梯故障报告；
2．消防设施存在重大火灾隐患，经县级及以上消防救援部门出具《重大火灾隐患整改通知书》或《限期责令改正通知书》的；
3．楼体外立面、屋面瓦片、共用设施设备等有脱落危险需要消除的；
4．共用给排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的（已移交给排水管理单位的除外）；
5．危及房屋安全及人身安全的其他情形。 使用维修资金进行应急维修、更新、改造，除符合上述情形外，还应有镇（街道）政府出具的有关证明材料或签署意见。
二、应急使用程序
除特别紧急情况处置可在社区居委会、业主委员会（指已成立业主委员会的项目）、物业服务企业（指有物业服务企业服务的项目）、2名及以上业主代表书面确认，并以录像或带拍摄日期的照片方式进行证据固定后即可处置外，一般应急维修、更新、改造项目申请使用维修资金的，按照以下程序办理：
1.提出使用申请
物业服务企业或相关业主对符合应急维修情形之一的物业，向业主委员会、社区居委会（指未成立业主委员会）提出应急维修（更新、改造）申请。房屋维修资金使用申请指南（改造方案、明细表、申请表、验收报告...）
2.出具委托书
有物业服务的项目，经业主委员会、社区居委会核实，属于应急维修（更新、改造）的情形，业主委员会、社区居委会可以委托物业服务企业作为申请人具体实施，并出具《授权委托书》；由业主委员会、社区居委会（指未成立业主委员会）作为申请人自行实施的，无需出具《授权委托书》。
3.委托检测评估和设计
除能够按照原施工图进行修复的工程外，对需要编制维修（更新、改造）施工图的，由申请人委托原设计单位或符合资质条件的设计单位编制施工图。需要检测或评估的，申请人应委托符合资质条件的检测、评估单位进行检测、评估。
4.预算编制
申请人自行或委托编制工程预算，预算造价在一万元及以上的，需委托第三方专业机构编制预算。
5.维修依据固定
申请人组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、检验检测机构、业主代表对应急维修（更新、改造）部位、内容、主要材料设备及数量等信息进行现场核查并书面确认，填写《物业维修资金应急使用现场核查确认意见书》，并由录像或带拍摄日期的照片进行维修依据固定。现场核查确认意见书需由镇（街道）审核签章。
6.编制维修（更新、改造）方案
根据物业的实际情况和现场核查确认意见，申请人编制《物业专项维修(更新、改造)方案》。方案主要包括项目概况、资金申请原因、内容及施工工艺、预算费用、施工单位、监理单位、费用结算方式、涉及分摊业主幢号、工程实施时间、验收主体、质量保修要求等。
7.公告
申请人将应急维修（更新、改造）依据的证明材料、《授权委托书》、《物业维修资金应急使用现场核查确认意见书》、《物业专项维修(更新、改造)方案》在物业服务中心显著位置、小区公告栏进行张贴公告，鼓励有条件的项目同时采用多媒体方式进行公告，公告时间不少于3天。
8.资金使用申请
申请人向维修资金管理部门提交应急维修（更新、改造）依据的证明材料、《授权委托书》、《物业维修资金应急使用现场核查确认意见书》、《物业专项维修(更新、改造)方案》、公告照片、《物业专项维修资金应急使用申请表》、检测（评估）合同、设计合同、工程预算书、涉及分摊业主幢号等资料。经维修资金管理部门审核同意，向申请人发放《物业专项维修资金准予使用通知书》。
9.签订合同
维修（更新、改造）的施工、监理、审计等合同由申请人与相关单位签订，必要时可由社区居委会、业主委员会、业主代表进行见证。
10.施工及验收
施工过程中应详细记录维修（更新、改造）的部位及内容，需拍摄维修（更新、改造）前后对比照片、更换下来的设施设备照片（照片需带拍摄日期）等，必要时可委托专业机构进行监理、跟踪审计等。维修（更新、改造）完成后，申请人组织现场认定（确认）单位（人员）进行竣工验收，并填写《物业维修（更新、改造）竣工验收意见表》。
11.决算及审计
施工单位编制维修（更新、改造）工程决算，申请人委托专业机构进行审计并出具审计报告，维修（更新、改造）工程决算造价在一万元以下的项目可不委托审计，但需经业主委员会（社区居委会）审核签章。
12.公示
申请人将《物业专项维修资金应急使用申请表》、《物业专项维修资金准予使用通知书》、《物业维修（更新、改造）竣工验收意见表》、施工合同、审计报告（工程决算造价在一万元以下的项目为经审核签章的工程决算书）、《维修(更新、改造)项目决算费用相关业主分摊清册》在物业服务中心显著位置、小区公告栏公示7天，公示期满无异议的，方可向维修资金管理部门申请资金拨付。
13.申请资金拨付
申请人持施工合同、监理合同、委托审计合同、施工图（检测、评估报告）、《物业维修（更新、改造）竣工验收意见表》、《维修(更新、改造)项目决算费用相关业主分摊清册》、工程决算书及审计报告、公示照片、公示意见及处理情况、《物业专项维修资金使用项目结算申请表》等材料报维修资金管理部门，提出应急维修资金核拨申请。施工合同总价在15万元以内的，维修资金管理部门在工程决算审计后一次性拨付维修资金；施工合同总价在15万元及以上的，维修资金管理部门可分两期拨付维修资金。
特别紧急情况在危情处置时同步进行公告，公告时间不少于3天，在处置完成和决算审计后进行公示，公示时间不少于7天，公示无异议后向维修资金管理部门申请应急维修资金核拨。
申请特别紧急情况处理维修资金核拨时，申请人持《授权委托书》（可后补）、书面确认意见（只要能说明问题即可，无需采用《物业维修资金应急使用现场核查确认意见书》格式）、处置前后对比照片、更换下来的设施设备照片、维修（更新、改造）合同（可后补）、《物业维修（更新、改造）竣工验收意见表》、工程决算书及审计报告、《维修(更新、改造)项目决算费用相关业主分摊清册》、《物业专项维修资金使用项目结算申请表》、公示照片、公示意见及处理情况等材料报维修资金管理部门，提出特别紧急情况处理维修资金核拨申请。
14.结算审核及拨付
维修资金管理部门审核申请材料，对符合维修资金划拨条件的，在申请人提交相关费用凭证后将维修资金（扣除预付部分）划转至申请人账户，经申请人授权也可直接划转至施工等单位账户。
一般维修资金使用
一、根据年初计划进行维修、更新、改造的情形
除应急维修资金使用外，共用部位、共用设施设备维修资金使用，申请人应根据物业情况或相关业主提请，在年初编制年度维修、更新、改造计划，其使用程序按下列规定执行：
1.编制年度使用计划
由申请人组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、检验检测机构、业主代表对需要维修（更新、改造）部位、主要内容、估算费用、列支范围、计划实施时间等编制年度使用计划。
2.公告并完善年度使用计划
由申请人在物业服务中心显著位置、小区公告栏对维修资金年度使用计划进行公告，公告时间不少于7天，并根据公告期内业主等反映的意见对年度使用计划进行修改完善。
3.出具委托书
经公告后对没有强烈反对的年度维修（更新、改造）内容，委托物业服务企业实施的，业主委员会、社区居委会应出具《授权委托书》，业主委员会、社区居委会自行实施的，不需要出具《授权委托书》。
4.委托检测评估和设计
除能够按照原施工图进行修复的工程外，对需要编制维修（更新、改造）施工图的，由申请人委托原设计单位或符合资质条件的设计单位编制施工图。需要检测或评估的，申请人应委托符合资质条件的检测、评估单位进行检测、评估。
5.预算编制
申请人自行或委托编制工程预算，预算造价在一万元及以上的，需委托第三方专业机构编制预算。
6.编制维修（更新、改造）方案
根据物业的实际情况和现场核查确认意见，申请人编制《物业专项维修(更新、改造)方案》。方案主要包括项目概况、资金申请原因、内容及施工工艺、预算费用、施工单位、监理单位、费用结算方式、涉及分摊业主幢号、工程实施时间、验收主体、质量保修要求等。
7.征求业主意见
业主委员会（社区居委会、受委托的物业服务企业）书面征求费用列支范围内专有部分全体业主意见，形成《物业专项维修资金使用征求意见表》和《物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》，经费用列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。对涉及多个维修（更新、改造）内容的，应分别进行书面意见征求和意见汇总，但可同时进行意见征求。
8.实施前公示
申请人将工程预算书、《物业专项维修(更新、改造)方案》、《物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》等资料，在物业服务中心显著位置、小区公告栏进行张贴公示，鼓励有条件的项目同时采用多媒体方式进行公示，公示时间不少于7天。
9.资金使用申请
申请人向维修资金管理部门提交完善后的年度使用计划、《授权委托书》、《物业专项维修(更新、改造)方案》、《物业专项维修资金使用征求意见表》、《物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》、《物业专项维修资金使用审核申请表》、公告照片、公示照片、公示意见及处理情况、检测（评估）合同、设计合同、工程预算书、涉及分摊业主幢号等资料。经维修资金管理部门审核同意，向申请人发放《物业专项维修资金准予使用通知书》。
10.签订合同
维修（更新、改造）的施工、监理、审计等合同由申请人与相关单位签订，必要时可由社区居委会、业主委员会、业主代表进行见证。
11.施工及验收
施工过程中应详细记录维修（更新、改造）的部位及内容，需拍摄维修（更新、改造）前后对比照片、更换下来的设施设备照片（照片需带拍摄日期）等，必要时可委托专业机构进行监理、跟踪审计等。维修（更新、改造）完成后，申请人组织现场认定（确认）单位（人员）进行竣工验收，并填写《物业维修（更新、改造）竣工验收意见表》。
12.决算及审计
施工单位编制维修（更新、改造）工程决算，申请人委托专业机构进行审计并出具审计报告，维修（更新、改造）工程决算造价在一万元以下的项目可不委托审计，但需经业主委员会（社区居委会）审核签章。
13.实施后公示
申请人将附件《物业专项维修资金应急使用申请表》、《物业专项维修资金准予使用通知书》、《物业维修（更新、改造）竣工验收意见表》、施工合同、审计报告（工程决算造价在一万元以下的项目为经审核签章的工程决算书）、《维修(更新、改造)项目决算费用相关业主分摊清册》在物业服务中心显著位置、小区公告栏公示7天，公示期满无异议的，方可向维修资金管理部门申请资金拨付。
14.申请资金拨付
申请人持施工合同、监理合同、委托审计合同、施工图（检测、评估报告）、《物业维修（更新、改造）竣工验收意见表》、《维修(更新、改造)项目决算费用相关业主分摊清册》、工程决算书及审计报告、公示照片、公示意见及处理情况、《物业专项维修资金使用项目结算申请表》等材料报维修资金管理部门，提出应急维修资金核拨申请。施工合同总价在15万元以内的，维修资金管理部门在工程决算审计后一次性拨付维修资金；施工合同总价在15万元及以上的，维修资金管理部门可分两期拨付维修资金。
15.结算审核及拨付
维修资金管理部门审核申请材料，对符合维修资金划拨条件的，在申请人提交相关费用凭证后将维修资金（扣除预付部分）划转至申请人账户，经申请人授权也可直接划转至施工等单位账户。
二、临时决定进行维修（更新、改造）的情形
除应急维修及按照年初计划实施的维修、更新、改造外，因业主申请或根据需要，临时决定对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的，其使用程序按下列规定执行：
1.征求业主意见
业主委员会（社区居委会、受委托的物业服务企业）书面征求费用列支范围内专有部分全体业主意见，形成《物业专项维修资金使用征求意见表》、《物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》。经费用列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
2.出具委托书
经公告后对没有强烈反对的年度维修（更新、改造）内容，委托物业服务企业实施的，业主委员会、社区居委会应出具《授权委托书》，业主委员会、社区居委会自行实施的，不需要出具《授权委托书》。
3.委托检测评估和设计
除能够按照原施工图进行修复的工程外，对需要编制维修（更新、改造）施工图的，由申请人委托原设计单位或符合资质条件的设计单位编制施工图。需要检测或评估的，申请人应委托符合资质条件的检测、评估单位进行检测、评估。
4.预算编制
申请人自行或委托编制工程预算，预算造价在一万元及以上的，需委托第三方专业机构编制预算。
5.编制维修（更新、改造）方案
根据物业的实际情况和现场核查确认意见，申请人编制《物业专项维修(更新、改造)方案》。方案主要包括项目概况、资金申请原因、内容及施工工艺、预算费用、施工单位、监理单位、费用结算方式、涉及分摊业主幢号、工程实施时间、验收主体、质量保修要求等。
6.实施前公示
申请人将工程预算书、《物业专项维修(更新、改造)方案》、《物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》等资料，在物业服务中心显著位置、小区公告栏进行张贴公示，鼓励有条件的项目同时采用多媒体方式进行公示，公示时间不少于7天。
7.资金使用申请
申请人向维修资金管理部门提交完善后的业主申请材料或其他需要维修（更新、改造）的证明材料、《授权委托书》、《物业专项维修(更新、改造)方案》、《物业专项维修资金使用征求意见表》、《物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》、《物业专项维修资金使用审核申请表》、公告照片、公示照片、公示意见及处理情况、检测（评估）合同、设计合同、工程预算书、涉及分摊业主幢号等资料。经维修资金管理部门审核同意，向申请人发放《物业专项维修资金准予使用通知书》。
8.签订合同
维修（更新、改造）的施工、监理、审计等合同由申请人与相关单位签订，必要时可由社区居委会、业主委员会、业主代表进行见证。
9.施工及验收
施工过程中应详细记录维修（更新、改造）的部位及内容，需拍摄维修（更新、改造）前后对比照片、更换下来的设施设备照片（照片需带拍摄日期）等，必要时可委托专业机构进行监理、跟踪审计等。维修（更新、改造）完成后，申请人组织现场认定（确认）单位（人员）进行竣工验收，并填写《物业维修（更新、改造）竣工验收意见表》。
10.决算及审计
施工单位编制维修（更新、改造）工程决算，申请人委托专业机构进行审计并出具审计报告，维修（更新、改造）工程决算造价在一万元以下的项目可不委托审计，但需经业主委员会（社区居委会）审核签章。
11.实施后公示
申请人将附件《物业专项维修资金应急使用申请表》、《物业专项维修资金准予使用通知书》、《物业维修（更新、改造）竣工验收意见表》、施工合同、审计报告（工程决算造价在一万元以下的项目为经审核签章的工程决算书）、《维修(更新、改造)项目决算费用相关业主分摊清册》在物业服务中心显著位置、小区公告栏公示7天，公示期满无异议的，方可向维修资金管理部门申请资金拨付。
12.申请资金拨付
申请人持施工合同、监理合同、委托审计合同、施工图（检测、评估报告）、《物业维修（更新、改造）竣工验收意见表》、《维修(更新、改造)项目决算费用相关业主分摊清册》、工程决算书及审计报告、公示照片、公示意见及处理情况、《物业专项维修资金使用项目结算申请表》等材料报维修资金管理部门，提出应急维修资金核拨申请。施工合同总价在15万元以内的，维修资金管理部门在工程决算审计后一次性拨付维修资金；施工合同总价在15万元及以上的，维修资金管理部门可分两期拨付维修资金。
13.结算审核及拨付
维修资金管理部门审核申请材料，对符合维修资金划拨条件的，在申请人提交相关费用凭证后将维修资金（扣除预付部分）划转至申请人账户，经申请人授权也可直接划转至施工等单位账户。
来源：业委会观察
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