案例简介
王某与某房地产开发商签订了商品房买卖合同，约定房屋总价款为 87万元，一年后交付房屋。王某按约定付清了首付款，其余按商业贷款进行按揭。但过了一年多，开发商仍未交付房屋。
王某与房地产公司交涉，房地产公司称要先交纳物业服务费才为其办理入住手续。那么，开发商有权要求业主在办理入住前先交纳物业服务费吗？
律师观点
交付房屋是房地产开发商的法定义务，而交纳物业服务费是业主与物业服务企业签订物业服务合同并享受物业管理服务之后，由业主依法向物业服务企业履行的义务。本案中开发商在业主办理入住时强行要求其交纳物业服务费是没有法律依据的，在无不可抗力情形下，房地产公司延迟交房属违约行为，应承担相应的违约责任。开发商应遵守相关的房地产管理法律法规和商品房买卖合同的约定，不应将事先交纳物业服务费作为业主办理入住的前提条件而拒绝按约交付房屋，否则就构成违约。
当前，相关房地产管理法律法规没有明确规定物业服务费的交纳时间是在入住前还是入住后，不过《物业管理条例》规定开发商有义务事先委托前期物业服务企业进行物业管理。实践中，开发商为了便于管理，防范少数业主拖欠物业服务费而影响整个小区的物业管理，防止前期物业服务企业的利益受损，一般将物业服务费的交纳作为办理入住的必要条件，应该说这一做法有其一定的合理性。但如果开发商以业主不交纳物业服务费而拒绝交房，业主可以向有关房地产管理部门反映，寻求合理解决途径，若业主一味消极抵抗，其对于扩大的损失可能会丧失赔偿请求权。
法律依据
《物业管理条例》
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等
事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
