老旧小区的未来——不仅仅是简单的改造，应该是未来城市发展和建设的主战场

来源：中国物协   浏览：1693   日期：2020-10-13   

文/方明(住房和城乡建设部社区建设专家委员会委员、中国城市科学规划设计研究院院长 )

　　党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作，7月10日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，为进一步全面推进城镇老旧小区改造工作提供了基本遵循。全面推进城镇老旧小区改造是深入贯彻落实以人民为中心发展思想的具体行动，对满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新改造和开发建设方式转型，促进经济高质量发展具有重要意义。

　　老旧小区的改造是党中央、国务院当前重点工作之一。我国已经从新城建设转向旧城更新时代，老旧小区改造不仅仅是完善建筑功能、改善人居环境和基础设施，更重要的意义在于撬动城市经济的发展，重构和优化城市的功能，提升和再造城市的魅力。

　　老旧小区是未来城市发展和建设的主战场，要用比新城建设更全面的思考、更高的标准改造老旧小区，要把老旧小区建设成未来城市的理想空间。

　　一、用老旧小区改造撬动城市经济发展

　　随着经济发展和城镇化快速推进，城市经济迎来新的机会，疫情加速了社会的进程，经济发展的主战场将从传统产业向新城市产业转移，城市服务业将呈井喷式发展，内循环的加速将带来城乡建设和经济发展的新机遇。相比传统建设的投资巨大，老旧小区改造可以用相对小的代价去有效撬动城市经济发展，如何用老旧小区改造助力城市经济发展?

　　1、挖掘老旧小区的新价值

　　老旧小区多建于上世纪八九十年代，往往房屋陈旧、建设标准低、功能不完善、居住环境差，但是它们地处核心区位，土地价值仍在不断升值。老旧小区还存在不少闲置用地、普通平房、仓库等，利用效率低，需要把这些用地重新高效利用起来再开发，把产生的价值用于补贴老旧小区改造。

　　·闲置用地高效使用

　　一部分老旧小区里面还有一些闲置用地，要优先把它开发起来。在改造中不要追求向新区一样的绿化环境，应该在功能设施完善上下功夫。一些密度不高、有空闲用地的老旧小区，在保证绿化指标的前提下，尽量在空闲用地增加商业设施，发挥土地价值。

　　枝江市的棉纺厂小区规划有两个中心绿地，但是小区面积并不大，同时又面临很多危房改造的问题，我们规划保留一个中心绿地，把另外一个绿地结合危房改造建成商业中心来提升它的价值，既争取了建设资金，又把小区的业态调整、适老化建设完成得更好。

　　·低效建筑再开发

　　老旧小区大都处在寸土寸金的地段，一定要高强度开发。将使用率低的平房、仓库进行再开发，提高小区容积率，挖掘财富，同时完善小区功能。

　　宜昌市四方堰老旧小区有一个车队，我们建议把车队单层的管理用房拆除重建，一层架空用于社区活动用房，楼上进行高强度的商业开发，既赚取了一定的开发资金，也完善了功能设施，并且低效资源还得到了再开发。

　　·联合周边共谋新价值

　　老旧小区往往和历史街区、商业区、办公区和新建小区混杂在一起，这些单元之间有很多的低效消极空间，功能板块之间互相封闭割裂。不能单纯从老旧小区的改造入手，要与周边的历史街区、传统办公生活区结合起来统一优化。历史街区发展文化旅游，老旧小区可为它配套相应的商业服务场所。绍兴市的老旧小区改造大多和一些历史街区交织在一起，服务历史街区，向文化旅游方面转变，结合水系发展，打造民宿、商业是它的重点方向。老旧小区和周围办公街区要结合发展，同时把消极低效空间积极利用起来，通过功能的重置提升新的价值，为城市价值提升创造新机遇。广西钦州市的老旧小区大多是单位与少量住宅结合的形式，周边既有历史街区，也有城区开发，如果将三者完美的结合起来，就能够让城市的功能业态互相拉动，促进城市的经济发展。联动开发对于在一些政策性银行贷款资金的支持上也有好处，把政策性的方向与现金流完美的结合起来了。

　　2、居住变商业活跃产业发展老旧小区用地规模小、建筑密度高、居住功能越来越弱化，但是往往处于城市中心，其商业价值被大幅低估。在老旧小区的改造中要充分把它的商业价值挖掘出来，尽可能的把居住改成商业。价值的释放既能够为老旧小区的改造提供资金，也能够给城市带来财富。城市产业的发展将成为新的产业主流，城市产业所带来的互联网办公、商业、休闲、康养等丰富多彩的业态都离不开城市的各种空间场所，老旧小区是其中一个位置好、门槛低、规模大的重要载体。

　　·住宅变商业提升建筑价值老旧小区的一层住宅往往居住条件比较差，尽可能结合改造发展商业用途，临街的一层住宅可以打造成商业街，中心布置的一些端头可以改造成商业网点，闲置配套公建可以开发商业用途，往往小区商业建筑的价值是住宅价值的2-5倍。

　　·打造低门槛的商业空间城市新建的商业往往造价成本、租金成本高，增加了城市产业发展的成本。老旧小区临街住宅、一层住宅相对成本很低，通过改造提供商业空间，打造低门槛的商业空间，活跃了城市的经济，和“地摊经济”异曲同工。

　　·居住变办公提供创业摇篮

　　疫情之后，居家办公增多，产生了众多微小公司，他们需要相对便宜的、灵活的小尺度小空间，可办公可居住。转换功能之后，老旧小区为小型创业公司和服务业提供了机会和场所，人们可以到三楼喝茶，也可以到五楼去做足疗，通过老旧小区改造丰富城市活力，弥补大空间欠缺的功能。

　　3、增加居民财产收入提升房屋价值。老旧小区安装电梯后将实现较大程度的价格增值，房屋价值往往在之前的基础上增加10-20%，为居民带来了巨大的看得见的利益。撬动了居民的利益，大家就能从被动化主动，解决改造资金不足的问题。增加产权面积。从建筑法的角度来讲，新装电梯也属于建筑的重要组成部分，加装电梯产生的新增面积，也应该合并到房屋产权中去。老旧小区改造带来总平面的变更，也需要规划调整合法合规。强烈呼吁国家在建筑的面积和规划上要积极调整政策，让法律法规作为强有力的保证，作为撬动居民积极性的敲门砖。增加居民收入。通过老旧小区改造营造综合灵活的空间，使之成为城市经济的一个重要补充，也是增加居民租金收入、提升居民幸福感的一个途径。收入的增加也为居民创业提供资本金和融资平台。

　　4、拉动建筑业发展建筑业一直是我国的支柱产业之一。老旧小区改造是长期持续的，会不断地拉动建筑业及相关行业发展，每年可拉动固定资产投资规模约8740-11600亿元，相当于每平米可拉动约220-290元固定资产投资。在今年的经济环境下，是促进经济回暖的“及时雨”。 建筑本体改造。老旧小区改造量大面广，目前全国需改造的老旧小区约17万个，建筑面积约 40 亿平方米，远超棚改的面积。除了本身产生的更新改造投资以外，还会带动上下游多个行业的发展，并带动改造装修、家电更新。基础设施建设。基础设施建设是老旧小区改造的重点，仅老旧小区公共设施改造投资就能拉动 GDP 增长1个百分点，加装平层入户电梯、增加停车位等消费可带动2-3个百分点，老旧小区改造对经济增长的拉动作用合计可以达到3-4个百分点。

　　二、用老旧小区改造丰富和优化城市功能

　　老旧小区是城市功能细化的阻碍，苏联模式的居住小区是封闭的单元，把城市原有的毛细血管和肌理割断了，单一的住宅功能让城市功能变得呆板，这次老旧小区的改造给城市功能的细化和优化带来了难得机遇。

　　1、业态重构细化和完善城市布局细化和完善城市布局。通过老旧小区改造对临街建筑进行商业开发和利用，将建筑一层作为商铺对外出租，引入餐饮、购物、休闲娱乐、便民服务等，丰富和完善城市的商业功能。复合多样的社区功能。老旧小区可以结合现状改造和打造商业内街和商业广场，把城市功能细化和延伸到社区里来。老旧小区经过几十年的发展，部分已在内部形成商业街或商业网点，并不符合设计之初的本意，但更符合生活的实际，反倒是对简单粗暴行列式设计的重要补充和完善。要尊重这些小区内部商业，不要轻易拆除，而要把它变成更系统、标准更高的业态。荆州市九老仙都老旧小区是结合荆州古城保护、旅游开发的改造示范片区，我们在规划中打通一条东西向的城市支路，结合现状形成鱼骨形路网，串通了众多的封闭小区，提供了众多的临街商业空间，为该地区的餐饮植入、民宿转换、居住腾退提供了机会。

　　2、联合周边单元优化和重置街区功能

　　老旧小区与周边其他类型街区有着不同的功能诉求、不同时段的使用状况让相对封闭的独立单元没有高效复合的使用，给城市功能带来了巨大的成本。这次老旧小区的改造可以激活周边街区的统一规划和使用，优化和重置城市的功能。湖北某小区内有老的行政办公中心、商业街区和一小段历史街区，在停车问题上通过统一布局，小区停车白天对行政办公开放使用，晚上反之，其他基础设施也同样共享。

　　3、毛细血管打通让城市交通更便捷如果说城市中心和重点是城市的广场、主要干道，公共重点基础设施等公共项目的话，老旧小区则是一个城市的末梢，在中心和末梢之间有大量的城市支路，这些支路与老旧小区内的街巷犹如毛细血管，对城市交通来说不可或缺。通过老旧小区改造把街巷贯通，打通城市毛细血管，形成小街区、密路网，城市交通更加便捷。

　　4、打通基础设施建设的最后一公里基础设施建设是老旧小区改造的重点，是城市建设的一大短板，是地方债发行的主要支持方向，也是新型城镇化建设强弱项补短板的重中之重。

　　要把老旧小区改造跟周边相邻地块及其基础设施建设联合起来，不要把重点放在老旧小区的几何中心里，要把老旧小区的公服放在周边，将衔接部位的街头绿地和小广场作为重点，联合进行基础设施建设。城市的发展需要大量资金，光在老旧小区里边投资效率低，不如与外部社区联合整体投资开发。老旧小区的改造要以老旧社区，甚至老旧街区的改造为目标，不能盯着老旧小区本身。

　　三、用老旧小区改造让城市更具魅力

　　1、新建的城市往往没有魅力近年来新打造的城市往往非常漂亮，甚至很美丽，城市飞速发展，建了高楼和广场，建了新区，建设的比较新颖和高大上，但是这种新城往往没有味道、缺乏魅力，对细微的街巷空间考虑不足，往往不能让人流连忘返。世界上具有魅力的城市，多是一些自发生长出来的城市，像伦敦、纽约、香港、上海、凤凰、丽江等，它们的魅力让人流连忘返，愿意多次去看，反观一些新城，人们往往看了一次就不愿意再去看了。这次老旧小区的改造给了我们一个机会，把有历史、有文化、有自然生长肌理的街巷空间改造好，像改造上海的里弄，成都的宽窄巷，丽江凤凰的小街小巷一样，用这样的思路，老旧小区将会变废为宝，变弱为特，变成未来城市最有魅力的空间。// 2、细微的空间让城市更有活力用微改造提升城市魅力。用传统材料对墙面做简单处理，加些绿植，加把小伞，营造小水体，创建有温度有情调的空间，把城市的消极空间变成“小而活”的空间，使人居环境得到全面提升，人文环境得以保护传承。小街道：一些老旧小区经过长期发展自发形成的内部商业街，通过改造打通形成的商业街道等。小空间：老旧小区有很多内部的小绿地、小广场，以及小区之间的消极空间，都可以打造出来。小建筑：小区底层住宅、配套房可以改造成商铺，新打造的一些小尺度空间建筑，恰恰是现在城市缺少的独具特色的空间。宜昌的刘家大堰片区位于山顶，用地相对宽松，规模、间距都较大，经过居民自发的“私搭乱建”，反倒改造出一些专业城市设计不敢尝试、也没有水平营造的、非常有生活气息的精彩空间。小区把闲置操场推平做成儿童游乐场所，依靠参天大树做成居民交往空间，把山墙开洞做成小卖部，把一层房屋改成小超市或小型餐饮店。在小区改造中我们规划把这些几十年所形成的场所固化、空间美化、临建永久化，将保留固化二三十个“小而活”的精彩空间，以点带面，提升活力和城市魅力，何乐而不为。

　　3、风貌的营造让城市更有魅力老旧小区大多是七八十年代建成的，具有那个年代独有的风貌，是当时历史的历史记忆。老旧小区往往混杂一些年代更久的历史街区，这种混杂多元的风貌本身也变成了一段历史，老旧小区经过几十年的沉淀，具有自己的独特风味。老旧小区将来的打造，对广告标牌、材质的更新、小环境的营造等方面风貌提升一定要精心打造，像北京的南锣鼓巷、前门大街、长沙坡子街一样，成为城市新的亮点和去处。

　　4、丰富多彩的业态和生活让人流连忘返· 丰富多彩的业态让城市更有味道丰富多彩的商业、办公、休闲、餐饮等的打造，让老旧小区承载新的业态。与周边商业所形成的综合氛围，让城市内容丰富多彩。所带来的在风貌外观也是多种多样的，这些精心的打造往往让城市更有味道。香港的铜锣巷、女人街等，这种小而丰富的业态空间，往往是城市味道的体现。

　　·便捷舒适的服务让生活更精彩让工作更便利：低碳智慧城市提倡职住平衡，老旧小区本身区位条件好，通过老旧小区改造为功能混合布局提供机会，减少人们的通勤压力。让居住更舒适：通过老居小区改造提升居住环境，让居民的居住体验得到提升。让生活更精彩：提供健身房、酒吧、餐饮、书吧、茶室、咖啡厅等商业环境，适应当前年轻人的丰富的城市生活，满足人们对美好生活的向往。

　　·其乐融融的环境让社会更幸福

　　老旧小区是熟人社会，几十年的相处大家都很熟络，创造了一个其乐融融的环境，这一点要坚持和保持下去。如果说新区和郊区的小区在自然环境占据优势，老城区的小区则具有很好的人文环境，其乐融融、理想大同的社区是老旧小区改造的追求。

　　四、系统全面推进老旧小区改造

　　1、积极争取各项资金政府资金的支持是老旧小区改造重要的资金来源。中央财政把老旧小区改造纳入了保障性安居工程，2020年《政府工作报告》明确计划改造城镇老旧小区3.9万个，中央预算内投资安排543亿元。在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款。把老旧小区的总量摸清楚，有助于争取各项资金支持。老旧小区不仅包括城市的完整的住宅小区，还包括以下类型：单位大院后的住宅、自建房长期以来所形成的居住社区、独立工矿点小区、小城镇里的居住小区。

　　2、激发居民积极性老旧小区改造工作中，居民对加装电梯、房屋外观改造等往往不积极配合，关键是积极性没有完全调动起来。对居民而言最关注收入增长。充分宣传老旧小区给居民带来的利益。老旧小区改造带来的资产增值是最为重要的，远比于功能的完善、环境的提升更重要。强化价值宣传，让居民真切看到老旧小区改造带来的经济实惠，是撬动老百姓心理的催化剂，也是老旧小区改造最大的动力。老旧小区改造加装电梯的投入每户约三四万元，但是它所带来的价值远远超过三四万，往往能达到十万以上，把实实在在价值提升显现出来。老旧小区也是一种开发，房地产开发赚了利润，老旧小区改造不赚钱，还提升了居民舒适度和资产，怎么推行不下去呢?

　　3、适度超前的标准老旧小区改造的标准不统一，有人认为把外墙颜色刷一刷就可以了，有人认为把环境治理好就可以了，有人认为装个电梯就可以了，有些地方不愿意动防盗网，也不愿意做防水加固的处理。老旧小区改造不是简单的补短板，本来基础比较差，如果简单的补补短板，过两年又老化了，翻来覆去的改造浪费更大。所以这次改造，要拿出不低于新建小区的标准去改造，甚至有些方面要超过他们，这样改造才有效果。宁可改一个成一个，放慢速度，也不要一下铺开。加装电梯是老旧小区改造的标志。老旧小区改造区别于之前环境整治的最大的区别点就是加装电梯，现在进入老龄化社会，新建房屋的规范要求15米以上都要装电梯。不装电梯，叫什么老旧小区改造呢?外观美丽是老旧小区改造的基础。有人认为墙面美化只是个形象工程，但是一定程度环境的整治，也是物质文明发展到一定程度的人们的合理追求。要想整治好，外观改造很重要，特别是防盗网，很多地级市在90年代建了好多防盗网，现在是无现金时代，防盗网的价值已经不像当年那么大了，还存在消防、安全等问题，个别地方把它用来晾晒衣服。南方地区可以适当的做一些让步，把防盗网改造成飘窗。屋顶改造是老旧小区改造的底线。结合老旧小区改造，修补变形缝、铺贴沥青防水卷材，将平屋顶改为坡屋顶，美化屋面，解决屋面漏水的问题。风貌营造是历史文化的延续。八十年代的小区，不少设计很精细，只是材料的老化显得破旧。这次老旧小区改造要多用原来的设计，该清洗的清洗，该更新的更新，切莫动原来的立面和肌理，要还原它时代本身的元素。不要由于改造设计不到位，只是简单的用新涂料一抹，既把原来的历史文脉割断了，还显得更加简陋呆板，从设计技术的角度来讲反倒是个倒退。当然有一些原来设计非常简陋的地方，可以用那个时代的风格和手法，适当加一些细部，或者适当补充周围的纹理文脉相关的元素，切莫去搞完全创新。未来社区是老旧小区改造的追求。未来社区包括三个主要重点：智慧、生态和人本关怀。首先是智慧社区，老旧小区要针对老年人和创业群体的需求进行探索，加装感应探头，设立适老化设施、互联网设施等智慧设施，用适度超前的标准去建设。其次在生态环境上，老旧小区往往没有大量的绿地，可以引入屋顶绿化，垂直绿化，阳台绿化，海绵城市等改造理念。第三是人本关怀，多建公共活动空间，社区中心、邻里单位等。

　　4、统一规划推进老旧小区改造仇保兴副部长提出“改造城市老旧小区，整体设计应先行”。老旧小区总体上来讲量大个体小、综合而复杂，涉及到结构、水电、外观等多种方面，但是每一项技术并不复杂。单一的去解决老旧小区，往往效率很低，而且工作量大且复杂，造成工作成本比较高。统一规划。老旧小区的改造一定要统一规划，全盘统一的做好评估，统一的挖掘，摸清底线，把老旧小区按质量进行分类。老旧小区改造前应从建筑质量、 利用价值等多方面进行评估。设计导则。用市域技术导则为市区内老旧小区改造工提供指引。包括小区的入口样式、窗户样式、窗台的处理、空调机位外观、外挂电梯电梯样式、园林绿化、屋面形式等，做到老旧小区改造统一协调。共同缔造。用政府、居民、社会力量等共同推进老旧小区改造工作，由中央财政资金作为引导资金，鼓励居民承担一定比例的改造费用，通过拆迁已经腾挪出来的土地和智慧社区管理项目等，引入社会资本，运用到老旧小区改造中。

　　5、分类施策各显特色国家将老旧小区分为三类：基础类、完善类和提升类，结合各地情况，老旧小区改造可以分为七个类型：环境舒适型：包括小区的环境及配套设施改造提升，有条件的加装电梯等。功能完善型：包括水电暖气路等市政配套基础设施改造提升，小区建筑物公共部位维修等。历史街区腾退型：属于历史街区的，对完成腾退的建筑遵循老城传统建筑风貌进行恢复性修建，打造特色。旅游开发型：依托社区周围历史街区和商业条件，结合城市功能定位，开展旅游开发。创业服务型：位于城市核心商业区、写字楼区的老旧小区，积极引导其向服务、办公功能转变。 美丽宜居型：包括社区内绿化景观、基础社区公共服务产品的供给，比如养 老、托育、卫生防疫、助餐等。未来社区型：构建“远亲不如近邻”、“终身学习”、“全民康养”、“大众创新”、“5、10、30分钟出行圈”、“优质生活零距离”等未来服务场景。

　　6、用EPC模式整体打包实施老旧小区的改造不同于传统的工程，设计在里面占有主导地位，无论设计还是工程施工都很繁琐，改造中涉及的造价、采购、选材、产品等多方面问题，需要不断调整和更新。应该优先考虑设计引领总包，需要设计师在老旧小区改造过程中全程指导参与。采用EPC模式统筹管理，是系统解决老旧小区改造的最佳选择。

　　老旧小区是继新城建设、棚户区改造之后一项新的重要工作，这项工作刚刚开始，充满了探索和魅力，让我们共同去不断提升，让老旧小区改造成为撬动城市经济发展的新途径，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。