来了！物业企业与业主相关法律知识五问五答

浏览：294   日期：2025-11-20   

问题一：物业服务企业公开作出有利于业主的服务承诺是否具有法律效力？

答：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业服务企业公开作出（如通过小区公告栏、发放宣传资料、邮寄邮件等方式）有利于业主的服务承诺的（如提升服务质量、增加服务项目、降低费用等。），为物业服务合同的组成部分，该承诺具有法律效力。若物业服务企业未履行承诺，有承担违约责任的风险，业主可要求继续履行、赔偿损失等。

《中华人民共和国民法典》

第九百三十八条第二款 物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

问题二：业主拒缴物业费怎么办？

答：对于业主拒缴物业费的情形，物业服务企业可以通过以下方式来维护自身合法权益：

（1）沟通协商。物业服务企业可以与业主沟通协商，通过电话、上门拜访或召开座谈会等方式了解业主的诉求和明确拒缴的原因。

（2）书面催告。协商不成的可通过书面催告要求业主限期支付，内容可包括欠费金额、缴费期限、逾期不缴的法律后果等，并通过直接送达、邮寄送达等方式确保业主收到，同时保留送达凭证。

（3）经书面催告后仍未支付的可依法起诉或仲裁。多次催缴无效后，依据物业服务合同和相关法律法规，向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉，要求业主支付拖欠的物业费及违约金等。

（4）强制执行。若业主败诉后仍不履行判决，物业服务企业可在规定时间内向法院申请强制执行，由法院采取冻结账户、划扣款项、查封财产等措施，强制业主履行缴费义务。

《中华人民共和国民法典》

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《物业管理条例》

第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

问题三：欠缴物业费和拒缴物业费是一回事吗？

答：欠缴物业费一般是指业主未按物业服务合同约定或通知要求的时间节点支付物业费，但可能存在客观原因，无主观拒绝履行的意思。通常表现为延迟缴纳，且存在催告后可能补缴的情形。

拒缴物业费一般是指业主基于某种理由明确表示拒绝支付物业费，甚至可能采取对抗态度，一般具有主观故意性，可能构成违约。

《中华人民共和国民法典》

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第一条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。

问题四：业主有权查看、复制小区的视频监控影像资料吗？

答：业主在一定条件下有权查看、复制小区的视频监控影像资料，但是需按法律法规和小区管理约定进行。物业服务企业需积极配合业主的合理要求，并确保监控影像资料的安全和保密。业主对小区公共区域的监控影像享有知情权，但须以正当目的、不侵犯他人隐私为前提。业主无权随意复制或传播。涉及他人住宅、私密空间的监控影像业主无权复制或查看，否则可能构成侵权。

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第一千零三十二条 自然人享有隐私权。任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。

隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息。

《中华人民共和国个人信息保护法》

第二十九条 处理敏感个人信息应当取得个人的单独同意；法律、行政法规规定处理敏感个人信息应当取得书面同意的，从其规定。

《物业管理条例》

第六条第一款 房屋的所有权人为业主。

第二款 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

问题五：物业服务企业可以向业主收取物业服务合同终止后至企业退场前的物业费吗？

答：原物业服务合同到期，但如果小区业主大会没有作出续聘或另聘决定的，原物业服务合同继续有效，物业服务企业按照原物业服务合同约定提供物业服务的，业主应当继续支付物业费；除此之外，若小区业主大会已经作出另聘决定，原物业服务合同终止的，物业服务企业在撤出之前仍然为小区业主提供了物业服务，并且在物业服务企业提供的服务品质没有明显变化的情况下，业主就应当按照法律规定及时足额向物业服务企业支付合同终止后至物业服务企业撤出前的物业费。

《中华人民共和国民法典》

第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

第九百五十条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。