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《民法典》视角下物业服务企业义务及应对
来源:中国物业管理   浏览:1520   日期:2020-10-13   

《民法典》视角下物业服务企业义务及应对

  作者/吉磊 陶永山

  《民法典》新增或扩大了物业服务企业在物业管理各环节的责任与义务,对物业服务企业的服务能力与服务水平提出了更高要求。本文尝试就《民法典》中对物业服务企业影响较大、社会关注度较高的责任义务条款进行解读,并结合人民法院审理相关纠纷的司法判例就物业服务企业如何合规履行义务,规避法律风险给出建议。

  1、应急管理措施中的责任义务及应对策略

  《民法典》新增了物业服务企业或其他管理人对政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的积极配合义务。《民法典》第二百八十五条第二款规定:“物业服务企业或其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。”该条系《民法典》针对物业服务企业配合政府开展疫情防控工作过程中实际存在的“名分缺失”问题的及时反应,从立法上解决了物业服务企业开展应急处置措施和其他管理措施的“名分”问题。

  物业服务企业在配合政府开展应急处置和其他管理措施的过程中需把握以下原则:

  首先,物业服务企业应当遵循“依法原则”,即物业服务企业配合执行的应当是政府“依法实施的应急处置措施和管理措施”。换言之,如果政府实施的应急处置措施和管理措施并非依法做出或明显存在违反法律法规强制性规定的情形,则物业服务企业有权拒绝配合。

  其二,物业服务企业应当遵循“适度原则”,即物业服务企业在执行政府实施的应急处置措施和其他管理措施时应把握必要限度。《民法典》赋予物业服务企业在各项应急措施或其他管理措施中的义务仅限于“积极配合”义务,这意味着在各项应急管理措施中,物业服务企业仍然应当以政府为主导,在政府的指导和监督下开展各类工作。

  2、高空抛物、坠物事件中的责任义务及应对策略

  《民法典》在侵权责任编明确了物业服务企业在高空抛物、坠物中的安全保障义务。《民法典》第一千二百五十四规定“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。”该条第二款规定“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”

  不少物业服务企业担心《民法典》上述条款生效后,物业管理区域发生高空抛物、坠物事件,物业服务企业是否难逃其责,更有文章指出该条堪称物业服务企业的“晴天霹雳”。笔者认为,物业服务企业对此不必过于担忧。结合该条规定来看,物业服务企业对发生在其物业管理区域内的高空抛物、坠物事件承担侵权责任需满足“未采取必要的安全保障措施”这一前提条件,即如果物业服务企业可以证明自身已采取必要的安全保障措施,履行了安全保障义务,则可以减轻或免除侵权责任。下面我们通过具体的案例来理解和把握本条规定。

  2017年4月13日,贺某在武汉市武昌区青石桥某小区内被高空坠落的混凝土块砸中身亡。贺某的家人遂将在该小区服务的物业服务公司起诉至法院要求其承担损害赔偿责任。一审法院认为,根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条的规定,某物业服务企业作为小区物业管理人,在不能证明自己没有过错的情况下,应当承担侵权责任。物业服务公司不服一审判决向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉。二审法院经审理认为物业服务企业作为涉案房屋顶楼公共部分的管理人,在明知存在风险的情形下,放任危险的发生,最终导致了本案事故的发生,具有明显的过错,因此,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

  通过梳理上述案件可以得出以下结论:

  其一,虽然法院作出判决时《民法典》尚未生效且相关法律法规中亦未明确规定物业服务企业在高空抛物、坠物案件中的侵权责任,但物业服务企业作为建筑物、构筑物或者其他设施的管理人,在满足侵权责任构成要件时应承担侵权责任。

  其二,人民法院在本案归责过程中适用过错推定原则,即发生高空抛物、坠物侵权行为后,先推定物业服务企业存在过错,再由物业服务企业证明自身已尽到安全保障义务不存在过错。实务中,很多物业服务企业缺乏证据保留意识,最终因为无法提供证据自证清白而承担侵权责任。

  在此,本律师给出以下几点建议供各物业服务企业参考:

  其一,物业服务企业应做好物业管理区域的宣传管理工作。物业服务企业一方面可以通过张贴“温馨提示”或设立相应警示牌,提高业主及员工防范高空抛物、坠物的意识。另一方面,物业服务企业应定期做好共有部位、共有设施设备的检查维护工作,防止设施设备失修脱落。

  其二,物业服务企业应加强对外来施工人员的监督管理。实务中很多高空抛物、坠物案件均发生于小区维修施工场合。因此,对于进入物业管理区域的外来施工人员,物业服务企业应要求其签署禁止高空抛物《承诺书》,或在《施工协议》《装修协议》等契约文件中加入禁止高空抛物的条款,以减少或避免高空抛物、坠物事件的发生。

  其三,物业服务企业应当建立并完善物业管理区域内的安全监控系统。此举一方面可以协助受害人找到具体侵权人并向其求偿,另一方面,一套完善的安全监控系统,其本身便是物业服务企业履行安全保障义务的重要体现。

  3、共有经营收入分配中的责任义务及应对策略

  本次《民法典》明确了业主共有部分经营收入的归属问题,对于减少和防范物业管理区域内的共有收益归属纠纷可以起到积极作用。《民法典》第二百八十二条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”该条明确了共有部分经营收入归全体业主所有,因此,如果业主委托物业服务企业代为经营共有部分,代为收取保管业主共有收益资金的,物业服务企业应在法定及约定范围内合理分配上述经营收入。

  物业服务企业在分配共有部分经营收入时,会涉及到对“合理成本”的理解。《民法典》第二百八十二条并未就“合理成本”的比例给出明确回答。接下来,我们通过相关司法案例及地方性法规来把握“合理成本”的比例。

  2011年,重庆某开发有限公司与某物业服务公司签订《前期物业服务合同》,约定某物业服务公司为重庆市江北区某小区提供物业服务。2011年4月10日至2016年8月31日期间,该小区产生公共收益若干元,上述公共收益一直由物业服务企业代为保管,未分配给业主。2019年11月12日,小区业主委员会将物业服务企业起诉至法院,要求其返还2011年4月10日至2016年8月31日期间的公共收益。

  一审法院认为,小区公共收益应当属于全体业主共有,物业服务公司在扣除合理成本后,应当向全体业主返还剩余部分公共收益。关于合理成本的比例,一审法院综合考虑双方当事人举示的证据、本地区行业现状等因素,兼顾公平原则,酌情认定物业服务企业向业委会返还实际公共收益的60%。业委会认为该分配比例不合理遂向重庆市第一中级人民法院提起上诉,二审法院经审理对一审判决予以维持。

  除司法判例外,部分地区的地方性法规也会涉及到“合理成本”的规定。例如青岛市青发改价格〔2019〕257号文件规定“物业服务企业代为收取、保管业主共有收益资金的管理费扣除比例,普通住宅前期物业期间,由双过半业主与物业服务企业协商确定,协商确定前暂按收益资金的20%扣除。”

  基于上述梳理不难发现,虽然共有部分收入归全体业主所有,但物业服务企业在代为经营共有部分的过程中也投入了必要的成本,因此有权参与共有部分收入的分配。实务中,物业服务企业可以通过与业主大会、业主委员会或一定比例的业主签订物业服务合同或其他契约性文件,协商确定共有收益分配的比例。结合司法判例、地方立法、行业现状及各小区实际情况,笔者认为将合理成本的比例确定为20%-40%比较合适。

  作者单位:北京市盈科(青岛)律师事务所
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